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商業地產不做輕資產不行了!萬達、凱德、大悅城創出了這3種模式

  開發領域有個詞叫“收費開發商”,類似于“導演+制片”,房企不出或者出一部分錢,一般是5%-10%,其余用別人的錢投標做項目,自己主要“靠手藝”,一路收費,回報率超高。這可叫做輕資產模式,就是自己少出錢甚至不出錢就能掙錢。

  同理,商業地產領域和開發領域一樣,前期屬于重資產模式,雖說運營成熟之后有穩定現金流,但是早期資金投入大,需要長錢、便宜的錢、大錢,回報周期慢。

  目前地產行業位于橫盤期,融資又困難。持有資產的回報率很難彌補其資金成本,從ROE(凈資產收益率)整體回報考慮,商業地產的輕資產化成為一種必然選擇。

  而國內商業地產輕資產化早在2016年就掀起高潮,萬達、萬科、大悅城、凱德、愛琴海、星河商置等一批商業地產企業紛紛視輕資產化為擴規模利器,玩法紛雜,令人眼花繚亂,發展至今,總結起來主要有以下三種玩法:

  探索者玩法

  自信如萬達:以運營為核心

  王健林一直相信,商業項目雖然建起來費時費力,但是一旦建成,經過三年時間的培育,能成為穩定的印鈔機且現金流穩定。所以2017年,萬達堅定輕資產轉型,其方式主要分為兩類:

  一、萬達的輕資產化有兩條路

  投資類萬達廣?。焊?ldquo;有錢沒地”的機構合作

  具體來說,即別人拿錢下訂單,萬達負責找地、建設、招商和運營。

  如2016年第4季度,萬達商業與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元投資。

  又如2017年6月,萬達受香港中信泰富(中國)投資有限公司委托,委托其達運營管理位于上海嘉定的商業項目,并使用萬達品牌。

  合作類萬達廣?。河?ldquo;有錢有地”的企業合作開發

  投資者出錢出地,萬達出品牌,負責設計、建設、招商、運營,但租金七三分成——投資者占7成,萬達占3成。這種分成比例在世界商業領域都很罕見,因為一般做品牌管理,分成最多15%~20%。其好處在于,不占用太多資金,便于擴張和滲透。

  截止 2018年5月,萬達已落子青島城陽區萬達廣場、臨沂中心萬達廣場、日照萬達廣場三個合作類輕資產項目。

  不過,對于合作的項目,萬達要先進行篩選,對設計、建造進行指導,再招商、運營。這種合作模式不但能分租金,省去資本化,還解決集體用地問題,是萬達商業的重大創新,也是萬達輕資產模式的最高級形式。

  二、自有品牌是萬達輕資產化的殺手锏,也是萬達的底氣

  很多機構表示看不懂萬達的玩法,認為這種搞法,項目成熟后,合作方很大可能把萬達一腳蹬,但是明源君認為,萬達絕不傻,在別人踢開萬達之前,萬達影院、萬達寶貝王樂園和寶貝王早教俱樂部已經遍布每個萬達廣場,而這兩個品牌毫無疑問是商業項目的人流虹吸機,萬達最終因為先見之明的品牌打造而形成自己的護城河。

  如王建林所說“任憑風浪起,穩坐釣魚臺”。

  譬如萬達影院,截止2018年底,公司擁有已開業直營影院595家,5279塊銀幕,其中境內直營影院541家,銀幕4807塊,市場占有率13.5%;境外影院54家,銀幕472塊,市場占有率22%。萬達電影的票房、觀影人次、市場份額已經連續四年位居國內首位。

  而萬達寶貝王集兒童游樂、教育培訓、美食、零售于一體,形成了以IP為核心的兒童娛樂消費全產業鏈,是國內第一個綜合性的兒童娛樂項目。截止目前,已在全國開業351家寶貝王樂園和早教。

  三、2019年上半年發展不如預期,但仍可期待

  經過這一連串的操作,在萬達2018年的工作匯報中:

  項目拓展上,2018年開業的萬達廣場中,輕資產已達19個,新發展的58個萬達廣場中,輕資產達50個;從業績來看,2018年萬達商管集團租金收入328.8億元,占總收入的15.3%,累積持有物業3586萬平方米。

  截止2019年9月4日,萬達廣場已在全國布局294座,但萬達商管2019年上半年的業績并不樂觀,共實現營收330.48億元,較去年同期的517.88億元下降了36.19%。其中核心業務方面,投資物業租賃收入同比收入增長至171.82億元,但是毛利率卻較去年同期下降4.99個百分點。

  “降有息負債”方面,萬達商管取得的成效也較遙遠,截止6月30日,其有息負債規模為1922.67億元,較上年僅僅下降了0.33億元。

  目前來看,萬達在“降有息負債”與“增營收”并舉的目標下,萬達商管均沒有取得相對滿意的成績。

  不過這半年萬達商管雖在表內成績不盡如人意,但其和母公司萬達集團在商業地產項目的布局和落地上卻十分積極。總體而言,萬達商管的輕資產之路并不如預期,但明源君認為萬達依托16年的商業運營管理,形成的輕資產模式仍值得拭目以待。

  教科書級玩法

  資本魔術手凱德:資本和運營并為驅動力

  做商業地產最需要的就是資本和運營能力,而凱德恰好完美的解決了這兩個問題,依靠其高超的資本運營能力和優秀的運營管理能力,實現商業項目“高周轉”。截至目前,凱德已在中國自持和管理200多個項目,總開發規模約為2300萬m2,管理資產超過2600億元人民幣。

  而在這其中不得不談凱德鬼斧神工的資本能力,其絕招就是私募股權基金+REITs。為何使用這兩招,凱德也是完全順乎商業項目發展規律。

  據行業研究,商業項目從其生命周期來說,分為開業到培育期(2-3年)、穩定期(3-5年)、成熟期(5年以上)。

  而一個項目在培育期以前需要耗費大量資金,慢慢提升其業績,這其中需要長錢、大錢、便宜的錢,而一個項目成熟之后,有穩定的收益,但其租金很難保持大幅度增長。

  考慮到這兩點,項目開發期和培育期凱德利用私募基金潛心培養項目,這個基金一部分由凱德參股,并持有基金部分股權,另一部分則由養老基金、險資等投資機構持有,其中凱德擁有基金管理權。

凱德資本運作模式 圖/商業地產頭條

  詳細來看,項目開發期和培育期,凱德使用不同私募基金,其中開發項目使用CRCDF(凱德商用中國發展基金),培育項目則利用CRCIF(凱德商用中國收入基金)。

  而在項目運作成熟產生持續穩定的現金流后,凱德再將其打包或者注入REITs實現快速退出,提前一次性獲得未來多年的租金收入,用這個資金再來參股投資其他項目,以此類推,形成一個投資閉環,實現其“高周轉擴張”。(加其盈利能力、收入和坪效等)

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