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瞄準新城鎮規劃咨詢 萬新城市發展商業模式風險待解

  隨著中國城鎮化的不斷深入發展,以萬新城市發展為類型的新城鎮規劃咨詢公司開始嶄露頭角,但其業績穩定性、開發周期過長、受市場波動、政策影響較大等因素也面臨著挑戰。

  8月25日,據港交所網站顯示,中國萬新城市發展集團(以下簡稱“萬新城市發展”)已向遞交上市申請,其獨家保薦人為海通國際。

  隨著中國城鎮化改革進程的逐步推進,新城鎮規劃及咨詢也成為了一些公司發展的戰略方向。近期擬赴港IPO的萬新城市發展,便是其中一個典型代表。

  城鎮化解決方案

  根據招股書顯示,萬新城市發展是一家跨區域綜合新城鎮咨詢及發展服務提供商,總部位于北京,主要為地方政府制定及提供專業的新城鎮規劃及綜合城鎮化解決方案。在業務模式上,通過向政府尋求、簽立及執行具有法律約束力的合約,公司與地方政府緊密合作指導,及執行新城鎮發展的全過程。服務內容包括:整體規劃、主題定位、就征地而為地方政府部門提供資金、基礎及公共設施建設、引入產業資源并整合實施。

  目前,公司已擁有五大項目,總覆蓋面積為53.08百萬平方米,分別是:毗鄰福建廈門的香山灣項目及火山島項目、京津冀經濟帶的承德項目及涿州項目、華中地區的武漢項目。截至最終實際可行日期,超過約1.21百萬平方米土地的土地使用權已出讓。

  在最為關鍵的獲取收益方式方面,萬新城市發展招股書透露,公司的獲益途徑主要分為三種,分別是:通過收回出讓土地使用權的發展成本連同該出讓收入凈額的事先協定百分比、收回展業成本連同該成本事先協定百分比,以及根據投資目標取得地塊的土地使用權獲得土地增值收益。

  三年業績發展欠缺穩定性

  從招股書財務數據來看,萬新城市發展自從2017年發展至今,其業績波動較大,尤其是今年上半年業績疲弱。招股書顯示,萬新集團2016年、2017年、2018年及2019年上半年實現收入分別為:2.75億元、8.6億元、6.87億元及1.30億元。

圖片來源:萬新城市發展集團招股書

  值得注意的是,公司業績在2017年及2018年兩年取得兩倍之余的提升之后,便有所回落。尤其是今年上半年營收低于去年同期的1.67億元。針對營收下滑的現象,公司在招股書中指出,收益減少主要是由于提供的公共設施產生的設計及建設服務減少所致。

  而從毛利及毛利率來看,其變化趨勢與營收大致相符。2018年上半年,公司獲得毛利為3.58億元,2018年下半年回落至0.463億元,毛利率也從52.2%下降至27.7%。隨后在2019年上半年小幅回升至41.5%,為0.54億元。由此可見,從2016年至2019年這三年業績來看,萬新城市發展業績波動偏大,公司整體發展欠缺穩定性。

  另外,值得注意的是,公司的新城鎮業務始于2011年,截至目前只有8年經營經驗,因此經驗尚淺也成為公司的短板之一。

  針對公司近三年來的業績波動原因以及上市后的發展規劃等問題,《企業透明度報告》以郵件形式致函萬新城市發展執行董事黃建川,但一直沒有得到公司回應。

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