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云南城投“蛇吞象“案流產 誰將成為成都會展“接盤俠“?

  云南城投置業股份有限公司(下稱“云南城投”,600239.SH)最近的一筆產權轉讓引起業界嘩然。

  9月17日,云南產權交易所信息顯示,云南城投擬轉讓其持有的成都環球世紀會展旅游集團有限公司51%的股權及成都時代環球實業有限公司51%股權。據悉,目前上述掛牌信息仍處于預披露階段,尚未公布掛牌底價。

  此次轉讓意味著云南城投“蛇吞象”收購成都會展徹底“流產”。而在這筆收購案的背后體現的是,云南城投由于近年來財務狀況日益惡化,不得不選擇放棄延宕兩年的收購。

  截至2019年上半年,云南城投營業收入18.85億元,同比下跌51.85%,其中房地產開發收入僅7.57億元;公司歸屬于股東虧損繼續擴大,額度達7.85億元,虧損額擴大325%。云南城投財務持續惡化的原因是什么,將采取怎樣的措施去改善財務狀況?

  對此,《商學院》記者向云南城投方發出采訪提綱,云南城投回復稱,按照公司 “十三五”戰略布局,公司正大力發展康養地產、旅游地產,積極推進康養產業項目落地。公司已在昆明、西雙版納、成都等地區儲備了一些優質的土地資源,奠定了公司投入康養、旅游、地產等項目的投資運營機會。此類項目均具備項目用地規模大、前期配套設施投入多、開發周期長、投資收益占比高的特點,目前尚未能為公司貢獻大規模的收入。

  公司還有昆明湖、關坡城中村二期、蘭州徐家灣三個一級開發項目,一級開發項目的開發周期較長,將根據招拍掛完成時間,分期進入二級開發階段。

  受房地產行業開發周期性及公司開發項目的影響, 2019年上半年,公司新開工量及計劃供貨項目同比有所下降,且未能達到結轉條件,收入主要來源于前期已竣工項目的尾盤銷售,隨著房地產市場銷售增速放緩,影響了公司的存貨去化率,開發業務的營業收入同比下降。 

  目前公司已取得不動產證的土地儲備為6882畝,納入2019年開發計劃的開發土地為2175畝,產品分布為城市住宅、商業、住宅綜合體、文化旅游地產、健康養老地產,產品層次豐富,地域分布合理,具有較強的可持續發展空間,未來公司將充分發揮資源整合優勢,加快項目開發節奏,加速推盤速度,加大新盤供應量,增加可售貨值,同時適時處置部分存量項目,為公司持續發展提供重要補充。

  對此,58安居客房產研究院首席分析師張波認為,銷售不利、投資不順、高管投案是云南城投財務惡化的重要原因,其2018年的利潤構成已經顯示出靠資產售賣來實現利潤增長,而2019年則是將企業的問題暴露得更為直接,目前更為重要的是通過甩掉部分資產“包袱”,合理降低負債水平,回歸有序發展之上,以此弱化各類負面影響,實現財務結構的優化。

  “蛇吞象”收購案 “流產”

  2019年6月19日晚間,云南城投發布公告稱,公司決定終止收購成都會展100%股權。據云南城投公告顯示,云南城投早在2017年6月便開始籌劃收購成都會展100%股權,之后在2018年11月16日向證監會提交了中止審查文件,如今該收購事項最終按下了“終止鍵”。根據重組方案修訂稿顯示,成都會展估值高達236億元,而彼時云南城投的市值僅50多億,該項收購也被市場稱為“蛇吞象”并購案。

  對于終止上述重組的原因,云南城投表示,公司、交易對方及中介機構就交易方案及核心交易條款進行了多輪溝通和談判,但因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化,交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見,經交易各方協商,決定終止本次重大資產重組。

  業內人士在接受《商學院》記者分析稱,云南城收購成都會展失敗的主要原因是股價下跌,交易方覺得虧了。

  實際上,對于成都會展延宕兩年之久的收購,云南城投做出了極大的努力。

  彼時,2016年5月,云南省城市建設投資集團有限公司(下稱“省城投集團”)以59億元從個人股東鄧鴻、趙凱等人手里收購了成都會展34.23%的股權,隨后又斥資59億元對成都會展進行增資,將其持股比例達到51%。其中,云南省國資委為省城投集團大股東,持股比例為56.21%。鄧鴻系成都會展創始人,于2003年12月組建成立成都會展集團,憑借著20余年的展會操辦經歷,鄧鴻更被外界譽為“會展大王”。

  隨后,省城投集團負責人便公開表示,擬停牌重組,希望將成都會展51%股權置入云南城投。

  2017年11月,云南城投發布公告稱,擬從省城投集團以及個人股東鄧鴻、趙凱等人手中收購成都會展全部股權。然而此時云南城投的市值僅為85億元左右,而成都會展總資產預估值為240億元。

  據了解,云南城投擬以發行股份對價92.35%的方式去購買資產,其中發行價格為4.35元/股,發行股份數量為50.95億股,總計221億元;剩余18.4億元則以現金支付,另外,募集配套資金發行股數不超過3.21億元,而在增發50.95億股后完成交易案后省城投集團股份比例被稀釋至25.2%,成都會展原股東將共持有云南城投24.1%,晉升為第二大股東。

  然而隨著2018年以來地產股領跌A股大盤,云南城投股價從年初的4元/股跌至2.56元/股,云南城投所處價與彼時交易的發行價格已經相差甚遠。

  云南城投“蛇吞象”模式收購更是引來上交所多次問詢。2018年8月16日,上交所再次向云南城投下發問詢函,共對云南城投展開了44個問題的追問,問詢函中多是圍繞資金募集、收購目的、對賭協議等方面,并責令云南城投自收到《反饋意見》30日內回復。

  而隨后在申請延期回復后,面對44個問題云南城投還是無法如期回復,最終云南城投中止了收購成都會展。

  此后云南城投并沒有放棄,同時還拉來了 “救兵”。  2018年10月12日晚間,云南城投發布公告稱,收到控股股東省城投集團發來的《告知函》?!陡嬤誹岢?,省城投集團表示,基于對云南城投未來發展前景的信心,為穩定股價,決定以部分要約收購的方式增持云南城投股份。省城投集團預定要約收購股份為普通股8028.43萬股,占云南城投總股比為 5%,要約價格為5.20元/股,要約收購所需最高資金總額為4.17億元。

  業內人士表示,云南城投進行要約收購的原因是為了維持上市公司股價,為重組成都會展“埋下伏筆”。

  然而,此次要約收購并沒有成功。2018年12月11日晚間,云南城投發布公告稱,收到控股股東省城投集團發來的《云南省城市建設投資集團有限公司關于未能按期披露要約收購報告書的通知》,通知顯示,截至12月11日晚間,省城投集團尚未取得云南省國資委就本次要約收購事宜的備案批復,故無法按期披露要約收購報告書。由此,“蛇吞象”收購案告一段落。

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