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格力地產:問詢函背后的多元化謎局

  因為上交所的一封問詢函,格力地產股份有限公司(股票代碼600185:SH,以下簡稱“格力地產”)布局數年的多元化業務浮出水面。今年上半年,格力地產來自海洋經濟板塊的營業收入首次超過房產板塊,同比增長了約156倍,堪稱歷史性的突破。海洋經濟板塊貢獻的主要是代建收入,按照9月18日格力地產披露的公告,這筆代建收入將由珠海市政府分7年支付給公司。根據該公司2018年年報,代建收入的毛利率僅為3.56%。

  據了解,格力地產將自己定位為一家集房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業于一體的集團化企業,2009年上市后并沒有跟隨行業主流房企的腳步進行全國擴張,而是聚焦珠海,并開始多元化布局。截至2018年的這10年來,格力地產放棄了地產業務大規模增長的機會,但多元板塊業務也未見有突出的營收、利潤貢獻。而從代建業務當前的表現來看,毛利率之低、現金回籠周期之長也超出市場預期。

  9月24日,格力地產的有關人士坦言,從目前來看,公司大部分收入還是來自地產,海洋經濟板塊剛開始運營、口岸經濟產業也還不確定今年能有多少收入入賬,因此在多元化業務方面,暫未有明確的收入增長預期。

  代建收入暴增

  格力地產的中期業績報告顯示,上半年,該公司實現營業收入26.69億元,同比增長124.42%。其中,房產板塊實現營業收入約13.1億元,較上年同期增長16.69%。海洋經濟板塊實現營業收入約13.3億元,較上年同期增長15654.47%,在報告期內公司營業收入中占比近50%,較上年同期大幅提高,海洋經濟板塊產業效應凸顯。

  如果按業務類別來看的話,上半年格力地產的房地產業務實現12.55億元營收,代建工程業務實現營業收入12.88億元。也就是說,該公司的海洋經濟板塊,目前貢獻的主要是代建工程業務收入。

  代建業務收入的暴增引起了上交所的關注,該機構在9月11日的問詢函里指出,12.88億元的代建業務收入規模超過房地產業務,全部為2019年上半年新增,但同時格力地產的長期應收款為15.26億元,較上年期末上升了583.50%,主要系應收漁港工程款增加 15.16億元所致。上交所要求該公司說明其代建工程是否滿足結算條件,業務發展是否具有可持續性,以及大量長期應收款是否存在回收風險。

  在9月18日的回復公告里,格力地產很詳細的說明了這個代建工程的具體開展模式。據介紹,2013年4月,格力地產旗下子公司中標成為了洪灣漁港項目投資建設主體單位,并擁有該項目的經營管理權。2014年9月,洪灣漁港工程正式動工,2018年,相關市政工程項目竣工驗收并向橫琴新區管委會移交。政府根據第三方概算審查單位的審查結果,確定工程移交后的支付金額及支付方式(12.936億元,分7年支付)。格力地產在項目已完成移交、可回收金額確定的情況下確認收入并結轉成本,于2018年度確認相關收入5.06億元(含稅),于2019年上半年確認營業收入12.798億元(含稅)。

  在公告里,格力地產透露,公司已從2018年12月開始運營洪灣中心漁港,也競得了規劃配套用地,未來將建設成海洋經濟發展綜合園區,業務發展具有可持續性。且政府信用高,長期應收款不存在太大回收風險。

  實際上,除了資金回收周期長外,格力地產的代建業務還存在利潤低的短板。2018年,該公司房地產業務的毛利率為40.34%,而代建業務的毛利率卻僅有3.56%,連前者的十分之一都不到。要知道,在地產行業,不少公司的代建業務凈利率可高達20%以上。

  對于盈利問題,格力地產的有關人士對中國房地產報記者表示,公司的海洋經濟板塊剛剛開始起步,有些項目剛開始運營,有些還在建,過幾年可能會有更好的表現。

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